园林在线9月4日消息：苏州私家园林传德堂9月下旬将在上海拍卖,这是继2005年葑湄草堂之后，苏州私家园林第二次在沪拍卖。不过，葑湄草堂之前两次拍卖都未能成交，传德堂是否能拍卖成功，答案不久后就可揭开。

　　业内人士分析，购买私家园林与投资豪华别墅不同，不但难以让其短期盈利，相反还需要花费可观的使用和维护成本，因此购买私家园林或其他古宅的人，必须又有经济实力又有文化底蕴。

　　已进行保护性修缮

　　传德堂始建于1919年，由安徽商人鲍宗汉所建，毗邻虎丘风景区，占地面积1766平方米，其中建筑面积450平方米，属控制保护建筑。鸿海拍卖有限公司副总经理余雷介绍，原址已经经过了保护性修缮，例如完全复原门洞原来的雕刻，单此项就花费了200多万元。

　　据透露，目前古宅部分已经修缮完毕，而园林还在修复中。拍卖委托方将在传德堂外围建造仿古建筑。此外，还可以根据业主的要求，在符合控制保护建筑相关法律法规的前提下对传德堂进行改造，让其更符合顾客的要求，所有这些服务都包含在古宅的成交价中。

　　4000万元起拍价

　　传德堂并不是第一座在上海拍卖的苏州私家园林。2005年，作为“江苏古宅上市第一拍”，葑湄草堂的拍卖就曾轰动一时。葑湄草堂始建于清朝道光年间，占地面积1874平方米，大小建筑物10处共计1425.94平方米。不过2005年上半年葑湄草堂上市拍卖两次，结果都无功而返。最后委托方自己找到了买家，以低于起拍价的价格成交。

　　余雷说，当时葑湄草堂拍卖未能成交的原因有很多，一方面价格太高，另外葑湄草堂有些不足，比如园林小、建筑太多，而且路小、停车面积小，让人感觉很不方便。而传德堂的园林面积大，建筑相对少，停车地方也很充分。

　　那么传德堂4000万元的起拍价是否合理呢？根据苏州市房管局房源公示信息，苏州市中心的独立别墅单价在3.3万元到5.5万元左右，郊区的独立别墅单价则为1.8万元－2.8万元。而传德堂土地面积1766平方米，其中建筑面积450平方米，考虑到上市前开发商支付了土地出让金、修缮费等，以及古典园林的稀缺性，标价4000万元是低是高，拍卖当日就可见分晓。

　　买家“只能美容、不能整容”

　　据介绍，这次传德堂拍卖后，买家将获得它的产权，而非单单的使用权。但由于古建筑的特殊性，购买者既是新主人，也是对古建筑的保护责任人，依法转让的古建筑随产权的变化，保护、维修等相关责任也相应调整，购买者将多一份责任和限制。

　　一旦最终拍卖成功，最重要的一条就是“只能美容、不能整容”，即只能进行保护性修缮，不能改得面目全非，买家买下古建筑就像认了个“养子”，可能养好，也可能养出矛盾。文物部门将对古建筑实行长期、终身的监管。